刘建辉  刘家全   广西开元行土地评估有限责任公司


 

摘要:201348日,《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)>的通知》(国土资厅发[2013]20号文)出台,该通知对出让地价评估技术规范提出了新的技术要求,本文通过地价评估实例来对评估技术规范的新要求和南宁市原出让评估技术要求下评估地价进行对比、分析,同时对多年来南宁市土地出让评估心得进行总结。

 

关键词:南宁  土地出让  出让评估技术规范  估价心得

 

一、 出让地价评估技术规范的新要求

《国土资源部办公厅关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)>的通知》(国土资厅发[2013]20号文)(以下简称20号文)中定义了出让地价格评估的概念、明确了出让地价评估目的、增加了相关评估原则,对各评估方法提出更细致的技术要求。本文就其中评估方法的选用和已出让土地补缴地价款两个小点的新要求联系评估实践展开分析说明。

(一)评估方法的选用

根据20号文的要求,出让地价评估的方法主要有(l)收益还原法、(2)市场比较法、(3)剩余法、(4)成本逼近法、(5)公示地价系数修正法

出让地价评估,应至少采用两种评估方法,包括(1)、(2)、(3)之一,以及(4)和(5)。因土地市场不发育等原因,无法满足上述要求的.应有详细的市场调查情况说明。

(二)已出让土地补缴地价款出让地价评估

土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的,在评估需补缴地价款时,评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准。

用途与容积率同时调整的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积,加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积,新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定:新容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价,原容积率、新用途规划条件在评枯期日的正常市场楼面地价,旧用途楼面地价,按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定。

二、南宁市原出让评估技术要求

根据《城镇土地估价规程》、《协议出让土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等规程、规范的要求,评估机构在做南宁市出让地价格评估过程中遵循合法性原则、供需原则、替代原则、最有效使用原则,采用合适的方法测算可待估宗地的客观合理价格。

(一)评估方法的选用

通行的地价评估方法有收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法等,按照地价评估的技术规则,根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法进行评估。南宁市作为广西首府城市,土地市场发育较完善。如南宁市市区内以城镇住宅为主等经营性用地,我们以市场比较法为主、剩余法为辅;商业服务业以市场比较法为主:收益还原法或剩余法为辅;公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地可以参照工业用地一般选用市场比较法、收益还原法或成本逼近法进行评估。

(二)已出让土地补缴地价款的出让地价评估

用途、容积率等土地利用条件发生变化时,测算现规划条件对应用途、容积率下的平均楼面地价,乘以现规划条件下的建筑面积得到现规划条件下的总地价;再测算原规划条件对应用途、容积率下的平均楼面地价乘以原规划条件下的建筑面积的总地价,两者之差为需补交的地价款。

 

三、举例说明新旧出让技术规范下的地价差异

下面列举的两个案例,估价对象在前后技术规范下的估价日期、地价定义、以及测算过程中的各参数取值相同。

(一)选用不同评估方法的评估结果对比

案例一:某房地产公司位于南宁市园湖路一宗城镇住宅、批发零售用地协议出让地价评估。估价基准日为20141月,土地级别住宅一级、商业二级。按照南宁市原技术规范要求,首选市场比较法和剩余法。按照新规范要求,首选市场比较法和基准地价系数修正法。各测算结果如下:

1 各评估方法测算结果一览表(单位:元/平方米)

市场比较法

剩余法

基准地价系数修正法

3885.0

4855.6

1857.5

最终估价结果一览表(单位:元/平方米)

原出让操作规范

出让规范新要求

市场比较法和剩余法测算结果比较接近,取两者的简单算术平均值=3885.0+4855.6/2=4370

           市场比较法与基准地价系数修正法的测算结果相差较大,取两种测算结果加权算术平均值,其中赋予市场比较法80%的权重,基准地价系数修正法20%的重,则估价结果=3885.0×0.8+1857.5×0.2=3480

(二)已出让土地补缴地价款的出让地价评估结果对比

案例二:某房地产公司位于南宁市五象新区的一宗城镇住宅、批发零售用地调整土地使用条件之出让价格评估,估价基准日为201347日,土地级别为住宅五级、商业六级,原规划容积率为1.6,批准用途为城镇住宅;现规划条件为4.435,城镇住宅占94.15%,批发零售占5.85%

3   原出让操作规范下结果一览表

 

原规划

平均楼面地价=1736/平方米,原建筑面积=71762.82平方米总地价=12459.8189万元

现规划

平均楼面地价=1170/平方米,现建筑面积=198920.70平方米总地价=23273.9467万元

需补地价款=23273.9467-12459.8189=10814.1278万元

 

4   出让新技术规范下结果一览表

 

增加建筑面积=198920.70-71762.82=127157.88平方米

新容积率,新用途(容积率4.435,土地用途为城镇住宅、批发零售)平均楼面地价=1170/平方米

原容积率,新用途(容积率1.6,土地用途为城镇住宅、批发零售)平均楼面地价=2180/平方米

原容积率,原用途(容积率1.6,土地用途为城镇住宅)平均楼面地价=1736/平方米

需补地价款=2180×127157.88+2180-1736)×71762.82=30906.6871

四、 估价心得 

(一)评估方法灵活应用很有效

针对案例一,土地用途为城镇住宅、批发零售,出让技术规范规定成本逼近法和基准地价系数修正法中是二选一的必选方法,显然,作为南宁市一级住宅地段,成本逼近法不是最合适的估价方法,而南宁市于201411日公布实施了新的基准地价,因而基准地价系数为可选方法。但从表1中,我们可以看出,基准地价系数修正法的测算结果与市场比较法、剩余法的测算结果均相差较大,如果只采用市场比较法和基准地价系数修正法两种估价方法的取值,价格偏低。因此如何确定最终估价结果且地价水平与同区域类似地价衔接成为了技术过程中的难点之一?针对这一难点,本人查阅了相关资料,通过多个案例的实际测算,认为可选用市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法三者的加权算术平均值来确定评估结果,考虑现行的基准地价估价基准日为201211日,距估价对象的估价基准日已有两年的时间,对动态变化较大的南宁市一级住宅地价的地价反映会有一定的欠缺,平衡该区域的地价水平,赋予基准地价系数修正法测算结果0.1的权重,市场比较法和剩余法测算结果分别0.45的权重。经测算取三者权重的加权算术平均值估价结果为4119/平方米,该测算结果比较符合区域的地价水平。因而,结合规范要求的同时,灵活运用评估方法,可以有效的减少了因为增加某种估价方法造成地价水平的波动,避免价格偏离价值太远。

(二)估价思路清晰、估价过程严谨很重要

按照新出让技术规范,已出让土地补缴地价款的项目在容积率和用途同时调整的时候,需择高选择新用途楼面地价,这个选择的过程中,需有两次测算过程,一个是新容积率、新用途下的平均楼面地价,一个是原容积率、新用途下的平均楼面地价。另外还需增加原容积率、原用途下的平均楼面地价的求取过程,才能得出新、旧用途平均楼面地价之差。每个过程中需采用两种或三种测算方法,工作量增加。因此在测算过程中,估价师思路清晰,过程严谨很重要,以减少出错机率,提高工作效率。

同时我们也可以看到,补交的地价款数额较之前有大幅度提高。基于新出让技术规范对调整土地利用条件的惩罚原则,类似大幅度调高容积率、改变土地用途的项目会相应减少。在前后容积率、各用途比例相差较小,例如容积率增加0.05的情况下,但商业比例减少0.05的情况下,如何合理确定各规划条件下的平均楼面地价?其中涉及的容积率修正系数,用途修正系数的取值,以及剩余法中不动产售价的取值、成本的等取值的前后差异直接影响到平均楼面地价的高低。这要求我们估价师处理好理论与实际,经验与科学的关系,真正把土地估价做成科学和艺术的完美结合。

 

 

 

参考文献:

1、  城镇土地估价规程(GBT18508-2001

2、  邹晓云.土地估价基础.北京;地址出版社,2010

3、  彭美琴,吴仁华;浅析土地使用权出让存在的问题与对策[A];2007年福建省土地学会年会征文集[C];2007年

4、  栾林学;对东莞市土地评估方法选用的探讨;经济师,2012. 6

5、  肖斌;土地储备与出让的相关问题研究[D];武汉大学;2005

6、  许健;现行土地出让制度下的地价测算方法研究[D];天津师范大学硕士论文;2010